LG Hannover, Urteil vom 08.05.2008, Az.: 24 O 27/06

Keine Rechte des Franchisenehmers gegenüber Hauptvermieter bei Untervermietung durch Franchisegeber

Das Landgericht Hannover hatte sich mit einem Rechtsstreits um gewerbliche Mieträume auseinanderzusetzen, an dem sowowhl Franchisegeber als auch Franchisenehmer beteiligt waren. Der Eigentümer hatte die Räume als Hauptvermieter an den Franchisegeber eines Gastronomiekonzepts vermietet. Der Franchisegeber hatte die Räume als gewerblicher Zwischenvermieter an seinen Franchisenehmer untervermietet. Der Franchisenehmer zahlte die Miete aufgrund der Regelungen in dem Untermietvertrag direkt an den Hauptvermieter. Als der Franchisenehmer die Mietzahlungen einstellte, weil er behauptete, er könne die Miete nicht mehr aufbringen, kündigte der Franchisegeber nach Ausspruch einer Abmahnung das Untermietverhältnis und den Franchisevertrag fristlos aus wichtigem Grund. Er forderte den Franchisenehmer zur Räumung auf. Der Franchisenehmer verweigerte die Räumung. Den Geschäftsbetrieb führte der Franchisenehmer gleichwohl unverändert fort. Der Franchisegeber zahlte seinerseits die Mieten nicht an Hauptvermieter, weil ihm die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis fehlten. Der Hauptvermieter kündigte daraufhin dem Franchisegeber das Hauptmietverhältnis fristlos. Er verklagte Franchisegeber und Franchisenehmer auf Räumung des Mietobjektes. Der Franchisegeber erkannte den Räumungsanspruch sofort an. Der Franchisenehmer wiederum wandte ein, er habe von dem Hauptvermieter keine Kündigungserklärung erhalten. Er machte geltend, als Untermieter eigene Rechte an dem Mietobjekt zu haben, da er zuvor, bis es zu den Mietrückständen gekommen sei, immer direkt an den Hauptvermieter die Miete gezahlt habe. Zudem wandte er ein, der Franchisegeber habe die fristlose Kündigung des Hauptmietvertrages absichtlich und in kollusivem Zusammenwirken mit dem Hauptvermieter herbeigeführt, jedenfalls hätte der Franchisegeber die Mietzahlungen in dem Hauptmietverhältnis weiterhin erbringen können. Der Franchisenehmer behauptete, es sei dem Franchisegeber und dem Hauptvermieter nur darum gegangen, ihn loszuwerden, damit der Franchisegeber einen Eigenbetrieb in dem Objekt führen könne. Der Franchisenehmer hatte nach Auspruch der Kündigung durch den Hauptvermieter eine weitere Mietzahlung direkt an den Hauptvermieter geleistet. Zuvor waren jedoch zwei Monatsmieten offen gewesen, die fällig waren. Die 4. Kammer für Handelssachen verurteilte den Franchisenehmer zur Räumung des Mietobjekts.

Auszugsweise führte das Gericht in den Entscheidungsgründen aus: Der Franchisenehmer haftet mit dem Franchisegeber gesamtschuldnerisch auf Herausgabe der Mietsache, weil er ein eigenes Recht zum Besitz gegenüber dem Hauptvermieter nicht hat. Das aus dem Untermietvertrag abgeleitete Besitzrecht ist in Folge der Beendigung des Hauptmietverhältnisses erloschen. Der Franchisegeber konnte sein Recht zum Besitz an den herausverlangten Räumlichkeiten nur von dem Franchisegeber als Zwischenvermieter herleiten. Ein eigenes Mietverhältnis zum Hauptvermieter wurde nicht begründet, auch nicht konkludent. Ein koonkludent abgeschlossener Hauptmietvertrag besteht auch nicht etwa Kraft "gelebter Vertragsbeziehung". Auch ein rechtsmißbräuchliches Verhalten vermochte das Landgericht nicht erkennen. Es führte aus, dass für die Beurteilung als rechtsmißbräuchlich ein strenger Maßstab anzulegen sei. Voraussetzung wäre gewesen. dass der Hausvermieter sich eine formelle Rechtsposition verschafft hätte, um diese in Schädigungsaussicht gegenüber dem Franchisenehmer auszunutzen. Für eine solche Beurteilung haben die von dem Franchisenehmer vorgetragenen Anhaltspunkte aber nicht ausgereicht. Eine belastbare Anknüpfungstatsache für ein kollusives Zusammenwirken zwischen dem Hauptvermieter und dem Franchisegeber sei nicht gegeben. Ein solches hätte allenfalls in einer einvernehmlichen Aufhebung des Hauptmietvertrages ohne Grund liegen können, nicht aber in einer wirksamen Kündigung aus wichtigem Grund. Ein solcher wichtiger Grund lag wegen des Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB vor. Einer Abmahnung bedurfte es daher nicht. Insbesondere war der Hauptvermieter nicht verpflichtet den Franchisenehmer als Untermieter abzumahnen. Da der Hauptvermieter den Franchisegeber jedoch abgemahnt hatte und dieses Abmahnschreiben von dem Franchisegeber an den Franchisenehmer weitergeleitet hatte, war der Franchisenehmer ausreichend gewarnt. Er wußte um die drohende Kündigung.

Mietrechtsstreitigkeiten zwischen Franchisegeber und Franchisenehmer sind keine Seltenheit, ist doch der Franchisegeber oft auch der Vermieter in Form eines Untermietverhältnisses. Oftmals erfolgt die Untervermietung auch über eine dem Franchisegeber nahestehende juristische Person, etwa eine GmbH aus dem Franchisegeber-Konzern. In aller Regel muss sich eine solche Vermietungsgesellschaft Einwände aus Franchiseverhältnis nicht entgegenhalten lassen. In dem vorliegenden Fall stand der Hauptvermieter in keinem Näheverhältnis zu dem Franchisegeber. Hauptvermieter war ein großer deutscher Konzern, der mit dem mittelständischen Franchisegeber keine Verpflechtungen hatte.